Artikelen

Meer gewicht voor funderingsonderzoek

• Rapporten worden breder benut. Ook als een rapport geen schadeoorzaak noemt, gebruikt het model de handhavingstermijn, het kwaliteitsoordeel over de fundering en het herstel-advies in meer detail. Zo zijn de sub-beoordelingen uit funderingsonderzoeken nu onderdeel van het model.
• De handhavingstermijn telt af vanaf de rapportdatum. Een rapport uit 2015 met een termijn van 20 jaar weegt in 2026 anders dan bij oplevering. Het model kijkt naar de resterende tijd.
• Is bij onderzoek aantasting van de houten palen gevonden (schimmel of bacteriën), dan wordt dat meegenomen in het model.
• Onderzoek aan een pand in hetzelfde bouwblok telt mee voor de buren die zelf geen onderzoek hebben.

Verkennend Funderingsonderzoek (QuickScan) en herstel

• Een Verkennend Funderingsonderzoek (QuickScan) volgens de KCAF-richtlijn telt mee zolang het geldig is: drie jaar.
• Een funderingsonderzoek van maximaal vijf jaar oud gaat voor op een Verkennend Funderingsonderzoek (QuickScan), omdat het dieper gaat.
• Een geregistreerd, uitgevoerd funderingsherstel gaat voor alles.

Meetdata op bouwblokniveau

• Bodemdalings- en pandzakkingsmetingen via satelliet (InSAR) worden voor droogstand en ontwateringsdiepte beoordeeld over het hele bouwblok in plaats van per pand. Zo bepaalt één afwijkende meting niet langer de klasse, en sluiten de klassen van aaneengesloten panden beter op elkaar aan.

Transparant over de bron

• Het betrouwbaarheidslabel bij elke risicoklasse volgt nu de bron van die klasse. Er zijn drie labels: vastgesteld (onderzoek, Verkennend Funderingsonderzoek of herstel op het pand zelf), afgeleid uit het bouwblok, of een indicatieve modelinschatting.
• Een schatting op basis van alleen het bouwjaar geldt nog uitsluitend als indicatieve klasse voor ontwateringsdiepte.

Wat betekent dit voor u?

Verschuivingen ten opzichte van 2024.1 komen vrijwel altijd uit nieuwe of beter benutte onderzoeks- en meetgegevens. Een hogere klasse kan betekenen dat een onderzoek op of naast het pand een aandachtspunt laat zien, dat een handhavingstermijn afloopt, of dat het bouwblok sneller zakt dan verwacht. Een lagere klasse kan betekenen dat recent onderzoek, een geldig Verkennend Funderingsonderzoek of uitgevoerd herstel de onzekerheid wegneemt. Het funderingstype zelf wordt bepaald zoals in 2024.1.

Hoe het model in zijn geheel werkt, leest u op Hoe FunderMaps het funderingsrisico bepaalt. De beschrijving van de vorige versie blijft beschikbaar: modelversie 2024.1.

Wat is een fundering?

De fundering vangt het gewicht van een gebouw op en brengt dit gelijkmatig over op de ondergrond. Een goede fundering voorkomt verzakkingen en scheefstand.

Meer informatie staat op de FAQ-pagina van het KCAF.

Wat zijn funderingsproblemen en wat zijn de oorzaken?

Funderingsproblemen ontstaan wanneer de fundering haar dragende functie niet meer goed vervult. Dit kan tot schade aan het gebouw leiden. Veelvoorkomende oorzaken zijn:

• Aantasting van houten funderingspalen door schimmels of bacteriën bij lage of sterk wisselende grondwaterstanden
• Negatieve kleef door ophoging of verlaging van het maaiveld
• Bodemdaling of langdurige droogte
• Zettingsverschillen of constructiefouten

Hoe zijn funderingsproblemen te herkennen?

Let op signalen zoals:

• Scheuren in muren (vooral schuin of trapsgewijs)
• Klemmende ramen en deuren
• Scheve vloeren of verzakkingen
• Krakende geluiden of scheurend metselwerk

Zie het stappenplan bij vermoedens van funderingsproblemen voor een volledig overzicht.

Wat zijn de gevolgen van funderingsproblemen?

• Financiële impact: een woning met funderingsproblemen kan tot 25% in waarde dalen.
• Structurele schade: funderingsproblemen kunnen leiden tot ernstige constructieve schade.
• Veiligheidsrisico's: in bepaalde situaties kunnen bewoners onveilige situaties ervaren.

Wat te doen bij (vermoedelijke) funderingsproblemen?

1. Controleer het funderingsrisico

   Gebruik bijvoorbeeld de FunderMaps Viewer of vraag een funderingsrisicorapport op via het KCAF.

2. Laat een funderingsonderzoek uitvoeren

   Het KCAF biedt een beslisschema dat helpt bepalen welk type onderzoek geschikt is.

3. Vraag een QuickScan aan

   Voor een eerste inschatting is het Verkennend Funderingsonderzoek beschikbaar.

4. Onderzoek herstelmaatregelen

   Soms volstaat funderingsversterking; in andere gevallen is vervanging nodig. De kosten liggen vaak tussen circa €30.000 en €80.000 per woning.

5. Regel financiering

   Informeer naar gemeentelijke leningen, mogelijkheden via de hypotheekverstrekker en landelijke regelingen zoals het Duurzaam Funderingsherstelfonds.

Wat als herstel niet direct te betalen is?

Tijdig handelen voorkomt verdere schade en hogere kosten. Mogelijke opties:

• Informeer bij de gemeente naar fondsen of leningen.
• Neem contact op met de hypotheekverstrekker voor maatwerkoplossingen.
• Spreek met het KCAF of Nationaal Funderingsloket over tijdelijke maatregelen.

Juridische aspecten bij aan- of verkoop

• De verkoper heeft een meldplicht.
• De koper heeft een onderzoeksplicht.

Schakel bij twijfel een juridisch of bouwkundig expert in.

Waar is hulp beschikbaar?

• KCAF — informatie, advies en rapportages. Zie www.kcaf.nl.
• Nationaal Funderingsloket — gratis en onafhankelijk advies en meldpunt.
• Gemeente — inzicht in lokale regelingen, subsidies en leningen.

Unieke eigenschappen van bacteriële aantasting

In tegenstelling tot schimmels die zuurstof nodig hebben, kunnen sommige bacteriën hout ook in zuurstofloze omstandigheden afbreken. Daardoor blijft aantasting vaak onopgemerkt, zelfs onder water.

Vooral grenenhout (Pinus sylvestris) is gevoelig. Een consortium van circa tien gespecialiseerde bacteriën werkt samen en blijft actief in anaerobe omstandigheden.

Grenenhout versus vurenhout

De open celstructuur van grenenhout laat grondwater en bacteriën gemakkelijk binnendringen, waardoor aantasting zich snel verspreidt. Vurenhout (Picea abies) heeft een dichtere celstructuur en is daardoor minder kwetsbaar.

Grenenhout kent bovendien beperkingen in paallengte. De kortere inzetbaarheid is een nadeel in gebieden met diepere draagkrachtige lagen.

Regionale verschillen en historische context

In regio's met een relatief hoge zandlaag, zoals de Zaanstreek, Amsterdam en Gouda, is traditioneel veel grenenhout gebruikt. Hierdoor komt bacteriële aantasting daar vaker voor.

In steden als Rotterdam, waar de zandlaag dieper ligt, werd vooral vurenhout toegepast. Dit verklaart regionale verschillen in de huidige risicobeoordeling.

Overgang naar betonnen heipalen

Tot in de jaren zestig waren grenenhouten palen gangbaar. Door toegenomen kennis over bacteriële risico's en beperkingen in paallengte nam het gebruik af. Vanaf circa 1970 werden betonnen heipalen breder toegepast, mede gestuurd door regelgeving en draagkrachtberekeningen.

Wat je mee moet nemen

Bacteriële aantasting vormt nog steeds een substantieel risico voor gebouwen met houten funderingen van voor de jaren zeventig. Houd bij beoordelingen rekening met regionale verschillen en historische bouwwijzen.

Een goed begrip van deze factoren helpt vastgoedprofessionals en funderingsspecialisten om onderhoud, monitoring en herstel gerichter in te zetten.

Paalrot: een tikkende tijdbom

Paalrot ontstaat wanneer schimmels toegang krijgen tot zuurstof en het hout van de paal als voedingsbron gebruiken. Dalen grondwaterstanden, verdampende bomen, lekkende riolen of bemalingen kunnen de paal tijdelijk of langdurig droogzetten.

Ook opeenvolgende perioden van droogstand zijn voldoende om aantasting te starten. Hierdoor verliest de paal draagkracht en kan de fundering uiteindelijk bezwijken.

Technische uitdagingen en mogelijke oplossingen

Het volledig onder de grondwaterspiegel houden van palen is niet altijd haalbaar, zeker niet in gebieden met fluctuerende waterstanden. De gemiddelde tijd tussen aantasting en falen varieert: ongeveer drie jaar voor grenenspint, tien jaar voor vurenhout en vijftien jaar voor grenen kernhout.

Het aantal gevoelige panden neemt niet snel af, omdat funderingsherstel en sloop-nieuwbouw slechts beperkt worden toegepast. Verwacht wordt dat de problematiek de komende decennia zichtbaar blijft.

Er zijn twee hoofdstrategieën: acuut funderingsherstel of monitoring om de resterende levensduur te verlengen. Monitoring biedt uitstel maar geen definitieve oplossing.

Wat je mee moet nemen

Niet elk pand met houten palen ontwikkelt direct schade, maar de risico's zijn aanwezig. Voortdurende monitoring en proactief beheer helpen de veiligheid van bewoners te borgen.

Nieuwe inzichten en technische innovaties zijn nodig om effectievere oplossingen te vinden. Samenwerking tussen gemeenten, eigenaren en kennisinstellingen blijft cruciaal.

Het FunderMaps-platform biedt actuele pandgegevens, risico-inschattingen en analysetools. Zo vertaalt u complexe data naar concrete acties en voorkomt u onnodige kosten.

Funderen op staal in de praktijk

Funderen op staal betekent dat een constructie zonder heipalen op de draagkracht van de bovenste grondlagen steunt, vaak na grondverbetering. In zandige gebieden is deze methode nog steeds gangbaar; in zachte klei- en veengebieden bleken de veronderstelde draagkracht en beperkte zettingen achteraf vaak te optimistisch.

Breed scala aan uitvoeringstechnieken

Historisch onderzoek toont aan dat onder de noemer 'op staal' uiteenlopende technieken vallen: bakstenen of betonnen poeren, houten vaten, verticaal geplaatste takken en houten ondervloeren. De diversiteit illustreert dat het begrip vooral een verzamelnaam is voor ondiepe funderingen.

Waarom het geen stalen constructie is

Ondiepe funderingen worden niet van staal gemaakt. Het materiaal is gevoelig voor corrosie, kostbaar en biedt op lange termijn onvoldoende duurzaamheid. Ook bij modern funderingsherstel wordt staal slechts tijdelijk ingezet; beton draagt de constructie.

Taalontwikkeling en mogelijke verbasteringen

De term 'op staal' is vermoedelijk een verbastering van woorden zoals 'stal', 'estal' of 'opstal' die 'vaste plaats' betekenen. Archeologische bronnen beschrijven bovendien 'scheepshuiden' of houten planken als drukverdelende laag, wat later mogelijk is verward met dierenhuiden.

Oud-Nederlandse termen als 'huyen' of 'huien' verwijzen naar korte paaltjes of takken die de bodem verdichtten. Samen met taalontwikkelingen verklaart dit hoe 'op staal' is uitgegroeid tot de huidige benaming.

Van 'op staal' naar 'ondiepe fundering'

In de moderne praktijk sluit de term 'ondiepe fundering' beter aan op internationale terminologie en voorkomt hij verwarring met stalen constructies. Toch blijft kennis van de historische context nuttig om oude dossiers of lokale terminologie correct te duiden.

Waarom gemeenten aan zet zijn

• Wegen, riolering en ophogingen in de openbare ruimte beïnvloeden grondwaterstanden en bodemdaling.
• Gemeenten sturen via ruimtelijke plannen, vergunningen en onderhoudsnormen het gebruik van de ondergrond.
• Bewoners melden schade vaak bij de gemeente wanneer effecten zichtbaar worden in straat of gevel.

Instrumenten voor regie

Met meetnetten voor grondwater, data-analyse (zoals FunderMaps) en meldingsportalen kan een gemeente hotspots snel lokaliseren. Door meldingen te koppelen aan beleid, zoals gemeentelijke rioleringsplannen of klimaatadaptatiestrategieën, ontstaat een integrale aanpak.

Samenwerking met het KCAF en erkende onderzoeksbureaus borgt dat vervolgonderzoek volgens landelijke richtlijnen wordt uitgevoerd.

Van signalering naar handelen

Een duidelijke procesafspraak versnelt de reactie op meldingen: registratie, eerste beoordeling (Verkennend Funderingsonderzoek), prioritering door een multidisciplinair team en communicatie naar bewoners. Zo blijven verwachtingen realistisch en kan herstel tijdig worden voorbereid.

Communicatie als sleutelfactor

Transparante informatie over risico's, rollen en beschikbare maatregelen voorkomt onnodige onrust. Steeds meer gemeenten richten daarom een funderingsloket in met digitale kaarten en standaardantwoorden voor bewoners en professionals.

Monstername en laboratoriumonderzoek

Met een aanwasboor wordt een cilindervormig monster uit de paal gehaald en direct vochtig bewaard. In het laboratorium volgt lichtmicroscopisch onderzoek naar structuur en kwaliteit.

Inzicht in houtsoort en aantasting

Het onderzoek bepaalt de houtsoort, de mate van degradatie en de dikte van de zachte schil. Ook de excentriciteit van het paalhart en de korteduurdruksterkte worden vastgesteld voor een volledig beeld van de draagkracht.

Rekenkundige vertaling

De resterende dragende diameter vormt de basis voor een beoordeling volgens Eurocode-combinaties. Aandacht gaat uit naar kritieke zones zoals de paalkop en het omslagpunt waar negatieve kleef kan overgaan in positieve kleef.

Vooronderzoek met SPECHT

Voordat monsters worden genomen kan de SPECHT-methode de sterkte van het buitenste houtdeel inschatten. De meting, opgenomen in de KCAF-richtlijn, ondersteunt de afweging voor aanvullend onderzoek.

Aanvullende technieken en beperkingen

SPECHT-metingen reiken alleen tot het vrij gegraven deel van de paal. Daarom wordt soms een resistograaf ingezet die via boorweerstand inzicht geeft in diepere zones. Toch blijft een fysiek monster noodzakelijk om houtsoort en aantasting definitief vast te stellen.

Conclusie

Een combinatie van veldmetingen, microscopisch onderzoek en normatieve rekenregels levert het meest betrouwbare beeld van houten funderingen. Alleen zo kan de veiligheid en restlevensduur goed worden ingeschat.

Stap 1 en 2: Gegevensverzameling en integratie

Combineer landelijke bronnen zoals Kadaster, BAG en CBS met lokale archieven en grondwatergegevens. Gebruik GIS-software om datasets te integreren, patronen te visualiseren en data op te schonen.

Stap 3: Monitoringsdata

Analyseer pand- en bodembeweging via InSAR en volg grondwaterstanden met peilmeters. Deze data legt verbanden tussen bodemdaling, droogstand en funderingsgedrag.

Stap 4 en 5: Geavanceerde analyse en hotspots

Machine-learningmodellen koppelen variabelen zoals bouwjaar, bodemtype en funderingsstatus. Geostatistiek helpt clusters van verhoogd risico te signaleren en hotspots te prioriteren.

Stap 6 en 7: Inspecties en handelingsstrategieën

In hotspots volgen gevelscans, geofysische metingen en structurele evaluaties. Op basis van de bevindingen worden risico's gewogen en maatregelen bepaald, variërend van monitoring tot funderingsvernieuwing.

Stap 8: Continue monitoring

Werk datasets bij met nieuwe inspecties, actualiseer modellen en volg effecten van maatregelen. Zo blijft de aanpak toekomstbestendig.

Voordelen van de methode

• Diepgaand inzicht op basis van historische, ruimtelijke en technische data.
• Evidence-based beslissingen en gerichte inzet van middelen.
• Monitoring zorgt voor tijdige signalering en bijsturing.

Wat is negatieve kleef?

Wanneer klei aan palen blijft kleven en de bodem sneller zakt dan de paal, wordt de fundering omlaag getrokken. Het draagvermogen neemt af omdat het ontwerp hier vroeger nauwelijks rekening mee hield.

Oorzaken

Zakkende grondlagen ontstaan door ophogingen, bouwactiviteiten, variaties in grondwater of langdurige droogte. Verschillen tussen opgehoogde straten en lager gelegen tuinen vergroten de variatie in belasting, vooral bij hoekpanden.

Effect op funderingen

Verschillen in vervormingsgedrag tussen palen leiden tot scheuren, verzakkingen en schade. Factoren zoals houtkwaliteit, bacteriële aantasting, grondwaterfluctuaties en algemene bodemdaling bepalen de ernst.

Regionale gevoeligheid

Negatieve kleef treedt vooral op in slappe klei- en veengebieden zoals de Randstad. In zandgebieden zijn ondiepe funderingen gangbaar en speelt negatieve kleef praktisch niet, al blijven andere risico's mogelijk.

Conclusie

Inzicht in bodemsamenstelling, bouwgeschiedenis en grondwaterbeheer is cruciaal om negatieve kleef te beperken. Vastgoedprofessionals kunnen hiermee proactief maatregelen treffen en de waarde en levensduur van panden beschermen.

Risicoklassen als startpunt

FunderMaps classificeert risico's van A (geen risico) tot E (vastgesteld probleem) op basis van geotechnische modellen en lokale omstandigheden. De classificatie bepaalt de vervolgstappen richting verkoop.

Juridische borging

Op basis van advies van onder meer mr. Wessel van Boetzelaer is een aangepaste koopovereenkomst ontwikkeld. De ouderdoms- en uitsluitingsclausule benoemt funderingsgebreken expliciet en legt onderzoeksplicht bij de koper.

Label C vraagt maatwerk

Bij label C wordt verkoop alleen overwogen na een Verkennend Funderingsonderzoek met maximaal 'midden risico' als uitkomst, aangevuld met bestuurlijke afstemming over bijzondere situaties zoals scharnierwoningen.

Rol van FunderMaps

FunderMaps ondersteunt bij verkoopdossiers, besluitvorming en beheer van juridische documenten. Modelclausules, toelichtingen en maatwerkbegeleiding zorgen voor consistente dossiervorming.

Conclusie

Een combinatie van objectieve risicoclassificatie, juridische borging en bestuurlijke afweging maakt verantwoorde verkoop mogelijk. Dit beschermt zowel de corporatie als de koper en draagt bij aan een transparante markt.

Oorzaken en symptomen

Veel oudere woningen zijn gebouwd zonder waterkering tussen fundering en gevel. Grondvocht trekt via capillaire werking omhoog en veroorzaakt loslatend stucwerk, donkere plinten, zoutuitbloei en muffe geuren. Condensatie, koudebruggen en gebrekkige ventilatie kunnen de problematiek versterken.

Diagnose als startpunt

Een bouwkundige inspectie brengt in kaart of optrekkend vocht, doorslaand vocht, lekkages of ventilatieproblemen de oorzaak vormen. Zonder juiste diagnose is elke ingreep symptoombestrijding.

Praktische aanpakken

• Injecteren van muren met een vochtwerende gel als nieuwe waterkering.
• Binnendrainage of muurdoorvoeringen om vocht gecontroleerd af te voeren.
• Gevelisolatie en renovatiepleister zodat muren kunnen ademen.
• Herstel van lekkages, zoals kapotte dakgoten of voegen.
• Verbeterde ventilatie, met name in natte ruimtes.

Samenwerking met bewoners

Technische maatregelen alleen zijn niet voldoende. Bewoners voorlichten over ventileren, stoken en het drogen van was voorkomt terugkerende klachten.

Geen luxeprobleem

Optrekkend vocht is een fundamentele bedreiging voor woonkwaliteit en gezondheid. Een bouwkundig onderzoek vormt het startpunt voor een duurzame oplossing.

Voordelen van sloop en nieuwbouw

Sloop maakt het mogelijk om in een keer een nieuwe fundering te realiseren. Nieuwbouw biedt kansen voor energieneutrale woningen, optimale plattegronden en betere toegankelijkheid.

Waarom het niet altijd kan

• Draagvlak onder bewoners: herhuisvesting vereist ruime instemming.
• Ruimtelijke beperkingen en regelgeving laten uitbreiding niet altijd toe.
• Gebrek aan beschikbare woningen voor tijdelijke huisvesting.
• Teleurstellingen uit eerdere trajecten kunnen wantrouwen veroorzaken.
• Een casco dat nog redelijk is maakt renovatie soms aantrekkelijker.

Tussen wens en werkelijkheid

Zonder sloop vallen corporaties vaak terug op deelmaatregelen zoals dakvervanging of ventilatie-aanpassingen. Daarmee wordt hoogstens tijdelijk verlichting geboden.

Sloop als strategische keuze

Wanneer het technisch en planologisch kan, verdient sloop een plek in de afweging. De maatschappelijke waarde van toekomstbestendige woningen en lagere onderhoudslasten is groot.

Funderingsrisico's onder controle

FunderMaps classificeert panden in risicoklassen A t/m E op basis van ondergrond, funderingstype, zakkingssnelheid en historische schade. De hotspotanalyse bepaalt de scenario's: monitoring, beheer of directe actie.

Verkennend Funderingsonderzoek als praktische tussenstap

Voor panden met een verhoogd risico (label C, D of E) is aanvullend onderzoek nodig. Het Verkennend Funderingsonderzoek omvat lintvoeg- en loodmetingen, scheurclassificatie en optioneel zakkingsdata. Uitvoering vanaf de openbare ruimte houdt de belasting voor bewoners beperkt.

FunderMaps begeleidt uitvraag, benchmarkt prijzen en controleert rapportages van erkende uitvoerders.

Uitvraag en uitvoering op schaal

• D-label: QuickScan verplicht.
• C-label: QuickScan bij verkoop.
• E-label: direct volledig funderingsonderzoek.

Heldere criteria zorgen voor kostenbeheersing en uniforme rapportages.

Gezond beheer zonder verkoop

QuickScans tonen stabiliteit aan, helpen risico's monitoren en ondersteunen onderhouds- en verduurzamingsplannen.

Verkoop juridisch geborgd

Bij verkoop levert FunderMaps een compleet dossier met Verkennend Funderingsonderzoek of funderingsrapport, risicoclassificatie, modelclausules en instructies voor makelaar en notaris. Contractuele uitsluiting van aansprakelijkheid beschermt de corporatie.

Begeleiding en kennisborging

Corporaties ontvangen opleiding, formats en toegang tot het platform zodat expertise structureel wordt geborgd.

Fasering van funderingsonderzoek

KCAF onderscheidt twee hoofdvormen: het Verkennend Funderingsonderzoek (voorheen QuickScan / Fase 0) en het volledig funderingsonderzoek.

1. QuickScan Funderingsrisico

Visuele beoordeling vanaf de openbare ruimte, gericht op scheuren en scheefstand. Doel: bepalen of een volledig onderzoek nodig is.

• Indicatief en visueel.
• Lintvoegmeting, loodmeting, scheurclassificatie, satellietdata.
• Resultaat: risico-inschatting laag, gemiddeld of hoog.

Let op: een Verkennend Funderingsonderzoek inspecteert de fundering zelf niet.

2. Volledig funderingsonderzoek

Technisch onderzoek met graafwerk, uitgevoerd door erkende bureaus.

1. Bureaustudie: tekeningen, paalgegevens, sonderingen, grondwater en historische ingrepen.
2. Visuele inspecties binnen en buiten.
3. Scheefstandsmetingen (lintvoeg en lood).
4. Zakkingsmetingen, bijvoorbeeld via satellietdata.
5. Funderingsinspectie in graafputten met monstername.
6. Bodem- en grondwateranalyse indien relevant.
7. Rapportage met advies, herstelopties en kostenraming.

Beoordeling en classificatie

Een volledig onderzoek resulteert in een classificatie volgens de richtlijn Funderingen onder gebouwen. Deze kleurcodes vormen ook de basis voor het Nationaal Herstel Register.

Wat mag u verwachten van de rapportage?

• Foto's van scheuren en meetpunten.
• Meetwaarden van scheefstand (mm/m en rotatieverhoudingen).
• Duidelijke risicoclassificatie met onderbouwing.
• Volledig handelingsperspectief: vervolgonderzoek, herstel of monitoring.
• Transparantie over meetpunten, locaties en methoden.

Voorbeeld bij gemiddeld risico: "De lintvoegmetingen tonen afwijkingen tot 1:150 en loodmetingen tot 1:140. Er zijn matige scheuren zichtbaar. Herhaal het Verkennend Funderingsonderzoek binnen drie jaar of voer een volledig funderingsonderzoek uit bij toename van afwijkingen."

Wie voert funderingsonderzoek uit?

KCAF beheert een erkenningsregeling voor onderzoeksbureaus. Alleen erkende partijen voeren onderzoeken uit volgens de richtlijn. Zie kcaf.nl/erkenningslijst.

Waarom dit belangrijk is

• Voorkomt onnodige kosten of verkeerde maatregelen.
• Geeft duidelijkheid aan eigenaren, kopers en financiers.
• Biedt een onderbouwd handelingsperspectief voor herstel of monitoring.

Belangrijk om te begrijpen

• FunderMaps is een dynamische database; gegevens worden continu uitgebreid, verbeterd en gevalideerd.
• Elke risicoclassificatie krijgt een betrouwbaarheidslabel dat aangeeft hoe hard de informatie is.
  • Indicatief: analyse op basis van data uit de ruimere omgeving en modelaannames.
  • Afgeleid: analyse op basis van gegevens uit de directe omgeving zoals nabijgelegen panden of satellietmetingen.
  • Vastgesteld: onderbouwd met onderzoeksrapporten of andere bewijsdocumenten voor het betreffende pand.
• De beslissingen in het schema combineren risiconiveau en betrouwbaarheid, zodat vervolgacties proportioneel zijn.

Het beslisschema start bij het FunderMaps Funderingsrisicorapport en leidt via beslismomenten naar monitoring, Verkennend Funderingsonderzoek, volledig onderzoek of directe maatregelen.

Funderingsrisicoanalyse (groen blok)

FunderMaps combineert meerdere databronnen om de funderingsrisico's te bepalen:

• Archiefinformatie over funderingstypen, bouwjaar en herstelmaatregelen.
• Onderzoeksrapporten met kwaliteitsbeoordelingen.
• Satellietgegevens over actueel zakkingsgedrag.
• Ondergrond- en grondwatergegevens uit landelijke voorzieningen.

Op basis hiervan deelt het rapport panden in risicoklasse A t/m E:

1. Risico A – Geen risico.

   Het pand is hersteld, verkeert in goede staat of kent een betonpaalfundering.

2. Risico B – Licht risico.

   Geen directe vervolgstap nodig, maar het funderingstype vraagt alertheid voor de toekomst.

3. Risico C – Verhoogd risico of onzekerheid.

   Monitoring op afstand is gewenst; signalen of berekeningen wijzen op een licht verhoogd risico. Verkoop kan doorgaan zonder aanvullende onderzoeken.

4. Risico D – Hoog risico.

   Er zijn aanwijzingen voor funderingsproblemen, gebaseerd op metingen, signalen of modelberekeningen.

5. Risico E – Vastgesteld probleem.

   Er zijn duidelijke en vaak vastgestelde aanwijzingen voor schade of falen van de fundering.

QuickScan (oranje blok)

De QuickScan is een snelle methode om funderingsrisico's te beoordelen op basis van visuele en meetbare indicatoren zoals scheurvorming, scheefstand en verzakkingssnelheid. Het onderzoek vindt plaats vanaf de buitenzijde en vormt een addendum op de KCAF-richtlijn Funderingen onder gebouwen.

Omdat onderdelen van de QuickScan overeenkomen met het volledige onderzoek, kan eenvoudig worden opgeschaald als extra zekerheid nodig is.

Belang van terugkoppeling

QuickScan-resultaten vormen samen met het funderingsrisicorapport de basis voor beleid en transacties. Het is cruciaal dat elk Verkennend Funderingsonderzoek wordt teruggekoppeld in FunderMaps.

• De opdrachtgever van de QuickScan is verantwoordelijk voor het uploaden van de resultaten.
• Een actuele database zorgt voor betrouwbare validatie in latere processen.

Uploadproces

1. QuickScans kunnen direct in FunderMaps worden geüpload.
2. Na upload volgt validatie door FunderMaps of KCAF.
3. Geverifieerde resultaten worden ontsloten voor vervolgbesluitvorming.

Onderzoeksbureaus die volgens de KCAF-richtlijnen werken, staan in de erkenningsregeling van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF).

Funderingsonderzoek (blauw blok)

Blijft het risico na de QuickScan hoog of is er onvoldoende duidelijkheid, dan volgt een volledig funderingsonderzoek. Historische onderzoeken kunnen onderdeel van de analyse zijn, waardoor soms geen aanvullend veldwerk nodig is.

Een volledig onderzoek omvat onder meer:

• Scheefstands- en zakkingsmetingen.
• Archiefonderzoek en analyse van bouwtekeningen.
• Inspectie van funderingspalen en vloeren, inclusief graafwerk en monstername.
• Bodem- en grondwateronderzoek waar relevant.
• Rapportage met handelingsperspectief, herstelopties en kostenraming.

Resultaten funderingsonderzoek (verkeerslichtmodel)

• Groen – Geen vervolgactie nodig.
• Oranje – Monitoring en periodieke inspectie.
• Rood – Herstelmaatregelen en concreet handelingsperspectief noodzakelijk.

Ook deze resultaten moeten in FunderMaps worden teruggekoppeld om de betrouwbaarheid van de database te vergroten.

Kernboodschap voor gebruikers

• Gebruik het schema om te bepalen wanneer monitoring volstaat en wanneer extra onderzoek nodig is.
• Beslissingen zijn gebaseerd op een combinatie van risicohoogte en databetrouwbaarheid.
• Het proces is iteratief: nieuwe informatie verhoogt de betrouwbaarheid en kan een vervolgactie aanpassen.