Deze pagina is bedoeld voor taxateurs, hypotheekverstrekkers, makelaars, gemeenten, woningcorporaties, onderzoeksbureaus en herstelbedrijven. U leest hier hoe een risicoklasse tot stand komt, op welke gegevens die rust en hoe zeker de uitkomst is. Zo kunt u een klasse begrijpen en aan uw klant uitleggen.
De rekenmethode is open. De data maakt het verschil.
Met versie 2026.3 rust de risicoklasse van een pand vaker op feitelijke onderzoeks- en meetgegevens, en minder op algemene aannames. De belangrijkste veranderingen:
Lees meer in het artikel Risicomodel 2026.3: wat is er veranderd (bovenaan de artikelen). De beschrijving van de vorige versie blijft beschikbaar: modelversie 2024.1.
Een model is zo goed als de gegevens waarop het rust. FunderMaps rust op onderzoek aan funderingen zelf: rapporten, archiefstukken en geregistreerd herstel, per pand of adres vastgelegd. Dat is het verschil met ieder model dat alleen op open data rekent.
Funderingsgegevens per pand of adres uit funderingsonderzoek, archiefonderzoek, Verkennend Funderingsonderzoek, notities en herstel.
Alle ingevulde gegevens in die waarnemingen samen: funderingstype, niveaus, maten, kwaliteit, schade en herstel.
Panden waarvan het funderingstype uit eigen onderzoek of archief bekend is.
Peildatum 18 oktober 2026. De actuele getallen staan op de Stand van het land.
Het funderingstype komt uit onderzoek aan het pand zelf. Is dat er niet, dan wordt het afgeleid van vergelijkbare onderzochte panden in de buurt. Is ook dat er niet, dan wordt het geschat op basis van kenmerken van het pand, zoals bouwjaar, hoogte en ondergrond.
Voor elk pand worden vier funderingsrisico's bepaald, elk met een eigen betrouwbaarheid. Het zwaarste van de vier bepaalt de risicoklasse.
Een uitgevoerd funderingsherstel gaat voor alles. Een Verkennend Funderingsonderzoek (voorheen QuickScan / Fase 0) gaat boven de modelschatting zolang het geldig is: drie jaar. Een funderingsonderzoek van maximaal vijf jaar oud gaat daar weer voor. Verder telt de hiërarchie van bewijs: wat ter plaatse is vastgesteld, gaat voor wat is afgeleid of geschat.
De rekenmethode kent vier funderingsrisico's. Per risico staat hieronder wat het is, waar het speelt en wat de berekening gebruikt. Is er onderzoek aan het pand, dan gaat de uitkomst daarvan voor; zonder onderzoek wordt het risico geschat uit de kenmerken van het pand. De gemeten pandzakking uit satellietdata weegt bij de eerste drie risico's mee als aanwijzing: een pand dat sneller zakt dan verwacht, krijgt een hogere klasse. Voor droogstand en ontwateringsdiepte wordt die zakking beoordeeld over het hele bouwblok, zodat één afwijkende meting niet de klasse bepaalt.
Bij onderzoek telt de beoordeling uit het rapport: de resterende handhavingstermijn (die telt af vanaf de rapportdatum), het kwaliteitsoordeel over de fundering en het herstel-advies. Ook aangetroffen aantasting van de houten palen (schimmel of bacteriën) wordt meegenomen. Heeft een pand zelf geen onderzoek, dan telt onderzoek aan een pand in hetzelfde bouwblok mee.
Houten palen of langshout komen boven de grondwaterstand uit. Het hout komt in contact met zuurstof en schimmels tasten het aan.
Waar: overal waar op houten palen is gebouwd; landelijk berekend.
In de berekening: het funderingstype (houten palen, of houten palen met betonoplanger), de grondwaterstand bij het pand, de pandzakking van het bouwblok als signaal, en bij onderzoek het houtniveau tegenover de grondwaterstand, de beoordeling uit het rapport en aangetroffen schimmelaantasting.
Bij ondiepe funderingen (op staal, zonder palen) de afstand tussen de onderkant van de fundering en het grondwater. Staat het grondwater hoog, dan ontstaat optrekkend vocht en kan het pand gaan zakken.
Waar: overal waar ondiep is gefundeerd; landelijk berekend.
In de berekening: het funderingstype, de funderingsdiepte tegenover de grondwaterstand bij het pand, de pandzakking van het bouwblok als signaal, en bij onderzoek de beoordeling uit het rapport. Is er voor een pand verder geen enkel gegeven, dan geeft het bouwjaar hier een indicatieve klasse.
Verschilzakking valt hieronder: panden die duidelijk sneller zakken dan hun buren en dan de bodem om hen heen. Dit wordt berekend waar satellietdata is.
Bacteriën tasten houten palen aan, ook onder water. Het hout verliest langzaam zijn draagkracht. Grenen is gevoeliger dan vuren.
Waar: vooral in Noord- en West-Nederland, waar korte palen in een ondiepe zandlaag staan. Waar langere palen tot in een diepere zandlaag zijn gebruikt, zoals in Rotterdam, komt het minder voor.
In de berekening: het funderingstype, de paallengte (hoe korter, hoe hoger het risico), een verhoogde pandzakkingssnelheid als signaal, en bij onderzoek de beoordeling uit het rapport en aangetroffen bacteriële aantasting.
Risico's die uit onderzoek aan het pand zijn vastgesteld en niet onder de andere drie vallen. Dit risico wordt niet geschat; het bestaat alleen waar onderzoek ligt.
Hieronder vallen onder meer:
Negatieve kleef: zakkende grondlagen die de paal meetrekken, vooral in de regio Rijnmond en de Drechtsteden.
En verder overbelasting, constructiefouten en trillingen, zoals het onderzoek ze vaststelt.
Panden binnen één bouwblok die ongelijk zakken, of een pand dat duidelijk sneller zakt dan zijn buren. Het rekent mee onder ontwateringsdiepte, waar satellietdata is.
De klassen volgen de termen van het KCAF (Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek).
Niet elk gegeven telt even zwaar. Liggen er voor een pand meerdere bronnen, dan gaat het sterkste bewijs voor:
Een uitgevoerd funderingsherstel gaat altijd voor. Een geldig Verkennend Funderingsonderzoek gaat boven de modelschatting. Het betrouwbaarheidslabel bij elke risicoklasse volgt de bron van die klasse: vastgesteld (onderzoek, Verkennend Funderingsonderzoek of herstel aan dit pand), afgeleid (het bouwblok of vergelijkbare panden) of indicatief (een schatting).
Is een pand niet zelf onderzocht, dan leidt het model de fundering af uit onderzochte panden in de omgeving. Het neemt de eerste stap waarvoor gegevens zijn. In modelversie 2026.3 gebeurt dit op dezelfde manier als in 2024.1; de veranderingen in deze versie zitten in de risicoregels.
Onderzoek of een archiefstuk aan het pand zelf. Het funderingstype is dan vastgesteld.
Panden dicht bij elkaar uit dezelfde bouwperiode, zoals een bouwblok, die naar verwachting op dezelfde manier zijn gefundeerd. Is een pand in de eenheid onderzocht, dan geldt die uitkomst voor de rest: afgeleid.
Ligt er in de eenheid geen onderzoek, dan kijkt het model naar een grotere groep vergelijkbare panden in de omgeving. Ook die uitkomst is afgeleid.
Dan schat het model de fundering uit de kenmerken van het pand zelf: bouwjaar, hoogte, grondsoort en het aantal adressen. De uitkomst is dan indicatief.
FunderMaps werkt aan een vernieuwd funderingstypemodel. Het weegt onderzochte panden die op het pand lijken, uit dezelfde buurt, bouwperiode en gebouwfamilie en met een vergelijkbare hoogte en ondergrond, en geeft per pand een kans per funderingsfamilie (houten palen, betonpalen of ondiep) met de hoeveelheid bewijs daaronder. Het is getoetst op ruim 47.000 onderzochte panden waarvan de uitkomst was achtergehouden, gescheiden per rapport en per gemeente, zodat het model niet kon leren van het antwoord.
Zodra het vernieuwde model in een modelversie is opgenomen, staat dat op deze pagina.
In sommige gebieden verschilt de fundering sterk van die in de buurgemeenten. Een stad kan grotendeels op houten palen staan terwijl de gemeenten eromheen dat bijna niet hebben. Geen bouwjaar, hoogte of bodemkaart laat dat zien. Alleen lokaal onderzoek brengt het aan het licht.
Komt er in zo'n gebied onderzoek bij, dan wordt de schatting voor de hele buurt beter. Het model blijft hetzelfde. De data maakt het verschil.
Daarom staat bij elk pand hoe betrouwbaar de uitkomst is, en daarom vragen we professionals om onderzoek en herstel terug te melden.
Open data vertelt veel over een pand, maar niet wat eronder zit. Dat staat alleen in onderzoek aan de fundering zelf, en dat onderzoek heeft FunderMaps verzameld.
Jaren verzameld met gemeenten, het KCAF en onderzoeksbureaus. Elk stuk is per pand gekoppeld en gewogen volgens de hiërarchie van bewijs.
Zegt veel over het pand, niets over de fundering. Een bouwjaar is een aanwijzing, geen bewijs.
Onder licentie gebruikt en niet gedeeld.
Hoe een risicoklasse tot stand komt, staat op deze pagina. De begrippen en gegevens staan in de Informatiestandaard funderingsgegevens.
Ruim 500.000 waarnemingen, het herstelregister en de terugmeldingen. Verzameld, gekoppeld en gewogen. Deze gegevens zijn niet te downloaden; ze zijn de reden dat de uitkomst klopt.
Grondwaterstand, pandzakking uit satellietdata en Verkennend Funderingsonderzoek. FunderMaps gebruikt deze gegevens, maar deelt ze niet.
Meld het via melden.fundermaps.com. Elke melding wordt beoordeeld. Verandert het risico, dan wordt het pand opnieuw doorgerekend. Zo wordt de uitkomst voor het pand en de buurt beter.
Heeft u vragen over een risicoklasse of over deze methode? Neem contact op via [email protected].
De uitkomst van FunderMaps is een indicatie van het funderingsrisico op basis van de beschikbare gegevens. Het is geen vervanging van funderingsonderzoek aan het pand. Voor zekerheid over de fundering van een pand is onderzoek ter plaatse nodig.